Die BG Dormagen in Zahlen und Fakten

Die Baugenossenschaft Dormagen eG (BGD) ist ein wichtiger Wohnungsanbieter im Rhein-Kreis Neuss. Am Hauptsitz in Dormagen-Horrem liegen die meisten unserer Objekte. Zudem verfügen wir über Wohnungen in weiteren Stadtteilen Dormagens und in Neuss.

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Bedeutenden genossenschaftliches Wohnungsunternehmen und Wohnungsanbieters im Rhein-Kreis Neuss

Die Baugenossenschaft Dormagen eG ist seit ihrer Gründung im Jahr 1926 ein zentraler Akteur der Wohnungswirtschaft in der Region und zählt zu den bedeutendsten Anbietern in der Stadt Dormagen sowie im Rhein-Kreis Neuss. Mit einem Bestand von insgesamt 2.210 Wohneinheiten trägt sie maßgeblich zur Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und hochwertigem Wohnraum bei. Wir sind eng mit vielen anderen Wohnungsbaugenossenschaften vernetzt. Durch gemeinsame Institutionen tauschen wir uns über aktuelle Entwicklungen aus. Außerdem profitieren wir von gemeinsamen Service-Angeboten.

Unsere unternehmerische Agenda verbindet die Nachhaltigkeit und Stetigkeit eines soliden genossenschaftlichen Wohnungsanbieters mit den dynamischen Potentialen im Mietwohnungssegment und der Projektentwicklung. So werden wir auch in Zukunft ein potenter und etablierter Marktteilnehmer und zuverlässiger Geschäftspartner in unserer Region sein. Als Genossenschaft setzt die BGD auf die Grundwerte Solidarität, Mitbestimmung und Demokratie. Alle Entscheidungen basieren auf der Willensbildung unserer Mitglieder.

Das Jahr 2024 stand im Zeichen großer Herausforderungen, aber auch bedeutender Fortschritte für die Baugenossenschaft Dormagen eG. Trotz eines schwierigen wirtschaftlichen Umfelds – geprägt durch weiter steigende Baukosten, eine volatile Zinslage und anhaltende Unsicherheiten auf den Energiemärkten – konnten wir unseren Kurs einer verlässlichen, sozial verantwortbaren und zukunftsorientierten Wohnraumpolitik erfolgreich fortsetzen. Als eine der größten Wohnungsgenossenschaften im Rhein-Kreis Neuss tragen wir besondere Verantwortung: für unsere Mitglieder, für unsere Quartiere und für die Entwicklung der Stadt Dormagen. Dieser Verantwortung sind wir auch 2024 durch gezielte Investitionen in unseren Wohnungsbestand, durch sozial ausgewogene Mietpreisgestaltung und durch nachhaltige Bau- und Modernisierungsprojekte gerecht geworden.

Besonders hervorzuheben ist der kontinuierliche Ausbau unserer energetischen Maßnahmen – von der Wärmedämmung bis hin zur digitalen Steuerung technischer Anlagen. Gleichzeitig haben wir den persönlichen Dialog mit unseren Mitgliedern intensiviert, sei es über die Ausweitung unserer digitalen Angebote wie beispielsweise dem CRM-Portal „Meine BGD“ als ServiceApp und Webportal, über unsere Quartiersmanagerin, über Mitwirkungsangebote oder über individuelle Beratung in sozial herausfordernden Lebenslagen. Auch unsere Tochtergesellschaft, die Dormagener Wohnungsbau Gesellschaft mbH, hat im zurückliegenden Geschäftsjahr mit großer fachlicher Kompetenz  wesentliche Beiträge zur Instandhaltung, zur Projektentwicklung sowie zur Mieterzufriedenheit geleistet. Unser Ziel bleibt es, langfristig bezahlbaren und lebenswerten Wohnraum zu schaffen – für Menschen jeden Alters und jeder Herkunft. Dabei verstehen wir uns nicht nur als Vermieter, sondern als aktiver Mitgestalter des gesellschaftlichen Zusammenlebens in unseren Quartieren. Wir danken allen Mitgliedern, Partnern, Mitarbeitenden und ehrenamtlich Engagierten für ihr Vertrauen und ihre Mitwirkung. Gemeinsam arbeiten wir weiter daran, dass das genossenschaftliche Wohnen in Dormagen und Neuss auch in Zukunft eine starke, soziale und nachhaltige Alternative auf dem Wohnungsmarkt bleibt.

Bestandsentwicklung

In unserem Immobilienbestand stellen wir sowohl frei finanzierte als auch öffentlich geförderte Wohnungen bereit – der Anteil an öffentlich geförderten Wohnungen lag im Jahr 2024 bei rund 16,7% (dies entspricht 368 Wohnungen). Am 31.12.2024 befanden sich im Bestand der Baugenossenschaft 2.210 Wohneinheiten, 8 gewerbliche Einheiten (zzgl. 4 fremd angemietete), 486 Garagen, 602 Tiefgaragenstellplätze, 583 Außenstellplätze, 157 Parkhausstellplätze und 204 Fahrradstellplätze. Die Wohn- und Nutzflächen des Grundbesitzes der Baugenossenschaft betrugen insgesamt 155.438,30 m² und setzten sich zusammen aus: 152.726,50 m² Wohnfläche der 2.210 Wohnungen und 2.711,80 m² Nutzfläche der acht gewerblichen Einheiten. Weitere vier angemietete und von der Baugenossenschaft bewirtschafteten Gewerbeeinheiten umfassen eine Nutzfläche von 233,60 m².

Die Baugenossenschaft verfügte am Bilanzstichtag 31.12.2024 flächenmäßig über einen Grundbesitz von insgesamt 303.973 m². Hiervon entfallen 6.700 m² auf unbebaute Grundstücke: Davon sind 5.941 m² als Bauland ausgewiesen, die anderen 759 m² entfallen auf Park-, Wege- und Freiflächen zwischen bebauten Wohnanlagen.

Neubauprojekte

Im Stadtquartier Dormagen-Horrem wurde auf Baufeld 1 ein großangelegtes Neubauprojekt mit 268 Wohneinheiten und drei Gewerbeeinheiten geplant. Dieses Projekt sieht eine optimale Nutzung der Fläche vor, wobei der Neubau eine Nettosteigerung von 140 Wohneinheiten und 12.589 m² Wohnfläche ermöglicht. Ein besonderer Fokus liegt auf klimafreundlicher Bauweise, wofür das Projekt mit dem Gütesiegel „KlimaQuartier.NRW“ ausgezeichnet wurde. Zusätzliche Bauabschnitte und ein Neubau am Hagedorn 17a mit 14 Wohnungen wurden erfolgreich umgesetzt. Letzteres erreichte trotz steigender Baukosten eine Vollvermietung zu moderaten Mietpreisen.

Die Neubaumaßnahme Stadtquartier Dormagen-Horrem, Baufeld 1 muss sich einem herausforderndes Herausforderndes Umfeld für Neubauvorhaben stellen. Die Rahmenbedingungen für die Realisierung von Neubauprojekten haben sich im vergangenen Jahr weiter verschärft. Insbesondere die hohen Bauzinsen, gestiegenen Baupreise sowie eine unsichere und kurzfristige Förderpolitik erschweren die Planung und Umsetzung neuer Bauvorhaben erheblich. Viele Projekte sind wirtschaftlich kaum noch darstellbar, was auch Auswirkungen auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum hat.

Vor diesem Hintergrund haben wir unsere Projektstrategie überarbeitet und strategische Anpassung vorgenommen. Im ersten Baufeld reduzieren wir den ursprünglich geplanten Neubauanteil und entscheiden uns stattdessen für den Erhalt eines bislang zum Rückbau vorgesehenen, siebengeschossigen Solitärbaus. Diese Entscheidung ermöglicht es uns, wirtschaftliche Risiken zu minimieren, Ressourcen zu schonen und gleichzeitig zeitnah nutzbaren Wohnraum zu sichern. Die bisherige Planung sah eine Aufteilung des Plangebietes in drei Bauabschnitten vor mit bis zu fünf Vollgeschossen, insgesamt 268 Wohneinheiten (22.138 m² Wohnfläche) und drei Gewerbeeinheiten (342 m² Nutzfläche).

Die Neubau-Planung umfasst nunmehr zwei statt drei Bauabschnitte. Die Planung des ersten Bauabschnitts erfolgt unverändert gemäß der ursprünglichen Konzeption. Es entstehen insgesamt 128 Wohneinheiten, davon 30 % als geförderter und 70 % als frei finanzierter Wohnungsbau. Die Baugenehmigung liegt bereits vor, die Bewilligung der Wohnbauförderung für die geförderten Einheiten (30 %) steht noch aus. Der Baubeginn ist unter Prämisse der Bewilligung von Fördermitteln für das Jahr 2025 vorgesehen.

Die bauliche Grundstruktur des zweiten Bauabschnitts mit zwei Gebäuden bleibt erhalten, erfährt jedoch eine Erweiterung der Grundflächen. Infolge dieser Anpassung erhöht sich die  Gesamtzahl der Wohneinheiten im zweiten und dritten Bauabschnitt von ursprünglich 202 auf 229 Einheiten, was einer Steigerung um 27 Wohneinheiten entspricht. Die Gesamtwohnfläche  wächst dabei von rund 5.844 m² auf 6.581 m² (+12 %). Die bestehende Verteilung von 30 % gefördertem und 70 % freifinanziertem Wohnungsbau bleibt erhalten. Darüber hinaus ist im zweiten Bauabschnitt die Integration einer gewerblichen Nutzung vorgesehen – etwa eines Cafés (ca. 150–200 m²) –, um zusätzliche Begegnungsräume und soziale Impulse im Quartier zu schaffen.

Modernisierung und Bestandserhaltung

Auch im Jahr 2024 wurden erneut umfangreiche Instandhaltungs- und Sondermaßnahmen an unserem Immobilienbestand durchgeführt. Zu den besonderen Maßnahmen zählten unter anderem Dachdeckerarbeiten an Flachdächern, der Austausch von Fenstern, landschaftsbauliche Arbeiten sowie Maßnahmen an der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Sanitär, Lüftung). Ergänzt wurden diese durch Tischler- und Metallbauarbeiten.Die Bestandsgebäude Am Hagedorn 26 aus dem Baujahr 1964 mit 28 Wohneinheiten und 2.051 m² Wohnfläche war in der Ursprungsplanung zum Rückbau vorgesehen, um Platz für den dritten Bauabschnitt zu schaffen.

Im Berichtsjahr wurde das zweieinhalbgeschossige Wohngebäude (Zeilenbauweise, Baujahr 1961) mit seinen 18 Wohnungen einschließlich Außenanlagen planmäßig fertiggestellt.

Bei der Großmodernisierung im Kastanienweg 4a handelt es sich um ein siebengeschossiges Wohnhaus aus dem Jahr 1966 mit 35 Wohneinheiten und einer Wohnfläche von 2.142 m². Im Rahmen der Quartiersentwicklung Dormagen-Horrem war aufgrund der unmittelbaren Nähe zur A 57 sowie hoher Instandhaltungsaufwendungen ursprünglich der Rückbau vorgesehen. Die Autobahn GmbH plant den sechsspurigen Ausbau der A 57. Die neue Baugrenze von 40 m zur Autobahn liegt innerhalb des Grundstücks. Ein Neubau an gleicher Stelle wäre daher  baurechtlich ausgeschlossen. Das vorhandene Gebäude unterliegt dem Bestandschutz. Die neue Strategie sieht eine umfassende energetische Kernsanierung mit Grundrissoptimierungen im entmieteten Zustand vor.

Zur Sicherung der Vermietbarkeit unseres Wohnungsbestands haben wir im Geschäftsjahr 2024 insgesamt T€ 4.352 in Instandhaltung, Instandsetzung sowie in die Sanierung und Modernisierung unserer Bestandsimmobilien investiert. Für die laufende Instandhaltung und Instandsetzung wurden dabei insgesamt T€ 3.529 aufgewendet. Darin enthalten sind unter anderem Aufwendungen in Höhe von T€ 1.129 für die Herrichtung von Wohnungen im Zuge der Anschlussvermietung sowie T€ 424 für nicht aktivierte Modernisierungsmaßnahmen und Sonderprojekte. Im Zusammenhang mit Gebäudeschäden wurden durch Versicherungen T€ 194 erstattet. Zudem konnten Schadenersatzforderungen in Höhe von T€ 246 gegenüber Mietern beziehungsweise Dritten geltend gemacht werden.

Für unsere Wohnungen zur Weitervermietung wurden in 2024 134 Wohnungen wurden vollständig hergerichtet, 60 Wohnungen erhielten eine neue Elektrogrundinstallation, 21 Wohnungen wurden mit neuem Oberboden ausgestattet, 34 Küchen erhielten einen neuen Fliesenspiegel, 32 Bäder wurden teilsaniert (zum Beispiel Fliesenbeschichtung, neue Sanitärgegenstände) und 24 komplette Badsanierungen wurden durchgeführt Darüber hinaus stellten 6 Mieter Anträge auf diverse barrierefreie Um- oder Ausbauten.

Betriebskosten und Investitionen

Die Aufwendungen für Betriebskosten inklusive Grundsteuern betragen T€ 6.262 (Vorjahr: T€ 5.870). Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Betriebskosten in Summe um 6,67% erhöht. Der Anstieg der Betriebskosten ist ausschlaggebend von Kostensteigerungen im Energiesektor für Gas und Strom geprägt, welche im Vorjahr durch die von der Bundesregierung verabschiedete Strom- und Gaspreisbremse noch kompensiert werden konnte.

Versicherungsprämien der Gebäudeversicherungen, angelehnt an der Entwicklung des Baupreisindex, wurden erhöht. Die Investitionen in das  Sachanlagevermögen betrugen 2024 T€ 3.531 (Vorjahr: T€ 5.219). Diese umfassen im Wesentlichen, neben Investitionskosten für die Modernisierungsmaßnahme des Gebäudes Goethestraße 2–6 in Dormagen, Bauvorbereitungskosten für die geplante Neubaumaßnahme „Stadtquartier Dormagen-Horrem“.

Stabil in herausfordernden Zeiten

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Quelle: JAHRESABSCHLUSSBERICHT 2024 DER BAUGENOSSENSCHAFT DORMAGEN EG, 24.04.2025

Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2024 erwirtschaftete die Baugenossenschaft einen Bilanzgewinn von 771 T€ (Vorjahr: 170 T€). Damit ist eine Dividende von 4 % auf die Geschäftsguthaben mit Stand 01.01.2024 möglich. Zusätzlich wurde 2024 eine Dividende von 2 % auf die Geschäftsguthaben des Vorjahres aus dem nicht ausgeschütteten Gewinn von 2023 gezahlt. Der Eigenkapitalanteil stieg leicht auf 27,65 % (Vorjahr: 27,14 %).

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich von 17.112 T€ auf 18.771 T€. Der Jahresüberschuss lag mit 879 T€ über Plan (Wirtschaftsplan: 460 T€). Der operative Cashflow belief sich auf 4.222 T€.

Die Erlösschmälerungen (z. B. durch Leerstand oder Mietnachlässe) stiegen leicht auf 861 T€ (Vorjahr: 830 T€), davon 279 T€ strategisch bedingt im Vermietungsbereich. Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen erhöhten sich auf 151 T€ (Vorjahr: 102 T€), während die Kosten für Miet- und Räumungsklagen bei 53 T€ lagen – ein Rückgang im Vergleich zu 2023 (75 T€).

Trotz positiver Geschäftsentwicklung bleibt die wirtschaftliche Lage aufgrund steigender Baukosten und hoher Zinsen für Investitionen angespannt.

Die Sollmieterträge stiegen auf 14.199 T€ (Vorjahr: 13.637 T€). Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Gesamtbestand betrug zum 31.12.2024 7,22 €/m². An den Standorten Dormagen und Neuss lagen die Mieten bei 7,22 €/m² bzw. 7,30 €/m² und damit weiterhin unter dem Mietspiegelniveau (z. B. 8,47 €/m² für mittlere Lage in Dormagen).

Der Wohnungsbestand blieb konstant bei 2.210 Wohneinheiten plus 8 Gewerbeeinheiten im Eigentum der Genossenschaft.

Zum Bilanzstichtag waren 73 Wohnungen leer, was einer Leerstandsquote von 3,30 % entspricht. Davon entfielen 49 Wohnungen auf strategischen Leerstand, insbesondere im Zusammenhang mit dem geplanten Rückbau und Neubau im Stadtquartier Dormagen-Horrem (Kastanienweg und Am Hagedorn) sowie einem Objekt mit mittelfristiger Sanierungsplanung (Kastanienweg 4a).

Der fluktuationsbedingte Leerstand betraf 24 Wohnungen, die sich in Renovierung oder Modernisierung befinden und kurzfristig wieder vermietet werden. Die bereinigte Leerstandsquote, d. h. ohne Objekte im Rückbau oder in Sanierungsplanung, lag bei nur 1,09 %.

Ablehnungen zum Wohnungsangebot

Quelle: JAHRESABSCHLUSSBERICHT 2024 DER BAUGENOSSENSCHAFT DORMAGEN EG, 24.04.2025

Erläuterung: Nach den im Geschäftsjahresverlauf erfassten Informationen lehnten 55 Menschen die Ihnen angebotenen Wohnungen unserer Baugenossenschaft ab. Die häufigste Ursache für die gescheiterte Vermarktung einer Wohnung war, dass die „Interessenten nicht erschienen“. Ein Anteil der Ablehnungen ist beispielsweise begründet durch den Baustil der Häuser (Hochhaus), Autobahnlärm im Bereich der A 57 angrenzend zum Kastanienweg und dem Schnitt der Wohnung (zu kleine Küchen). Um diesen entgegenzuwirken, arbeiten wir konsequent an einer langfristigen Planung zur Erneuerung des Bestandes unter Berücksichtigung erforderlicher Schallschutzerfordernisse in diesem Quartier. Soweit Grundrissänderungen und -optimierungen im Bestand möglich sind, werden diese im Rahmen von Sanierungen umgesetzt. Der Schwerpunkt liegt hier auf der Vergrößerung von Küchen und Herrichtung langjährig genutzter Wohnungen auf einen zeitgemäßen Standard, insbesondere Sanierung der Badezimmer und der Elektroinstallation.

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 2024

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften des HGB folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Baugenossenschaft Dormagen eG“. Sie hat Ihren Sitz auf der Weilerstraße 11 in 41540 Dormagen und ist im Genossenschaftsregister (GenR Nr. 215) beim Amtsgericht Neuss eingetragen.  Bei der Genossenschaft handelt es sich im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden zudem die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen der Genossenschaft beachtet.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 14. Juni 2023 (JAbschlWUV) gegliedert. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Zum Download der Jahresabschlussberichte  (PDF)