Die BG Dormagen in Zahlen und Fakten

Die Baugenossenschaft Dormagen eG (BGD) ist ein wichtiger Wohnungsanbieter im Rhein-Kreis Neuss. Am Hauptsitz in Dormagen-Horrem liegen die meisten unserer Objekte. Zudem verfügen wir über Wohnungen in weiteren Stadtteilen Dormagens und in Neuss.

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Bedeutenden genossenschaftliches Wohnungsunternehmen und Wohnungsanbieters im Rhein-Kreis Neuss

Die Baugenossenschaft Dormagen eG (BGD), gegründet 1926, ist ein wichtiger Wohnungsanbieter im Rhein-Kreis Neuss. An unserem Hauptsitz in Dormagen-Horrem liegen die meisten unserer Objekte. Zudem verfügen wir über Wohnungen in weiteren Stadtteilen Dormagens und in Neuss. Wir sind eng mit vielen anderen Wohnungsbaugenossenschaften vernetzt. Durch gemeinsame Institutionen tauschen wir uns über aktuelle Entwicklungen aus. Außerdem profitieren wir von gemeinsamen Service-Angeboten.

Unsere unternehmerische Agenda verbindet die Nachhaltigkeit und Stetigkeit eines soliden genossenschaftlichen Wohnungsanbieters mit den dynamischen Potentialen im Mietwohnungssegment und der Projektentwicklung. So werden wir auch in Zukunft ein potenter und etablierter Marktteilnehmer und zuverlässiger Geschäftspartner in unserer Region sein. Als Genossenschaft setzt die BGD auf die Grundwerte Solidarität, Mitbestimmung und Demokratie. Alle Entscheidungen basieren auf der Willensbildung unserer Mitglieder.

Bestandsentwicklung

Die Baugenossenschaft verwaltete zum 31.12.2023 einen umfangreichen Immobilienbestand, bestehend aus 2.210 Wohneinheiten, acht gewerblichen Einheiten, 486 Garagen, 445 Tiefgaragenstellplätzen, 583 Außenstellplätzen, 157 Parkhausstellplätzen und 204 Fahrradstellplätzen. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche betrug 155.590,80 m². Darüber hinaus umfasste der Grundbesitz eine Gesamtfläche von 303.732 m², darunter 6.700 m² unbebaute Flächen. Ein signifikanter Anteil des Wohnungsbestands (16,7 %, 368 Wohnungen) war öffentlich gefördert. Zudem besaß die Genossenschaft Miteigentumsanteile an mehreren Immobilien und Grundstücken.

Neubauprojekte

Im Stadtquartier Dormagen-Horrem wurde auf Baufeld 1 ein großangelegtes Neubauprojekt mit 268 Wohneinheiten und drei Gewerbeeinheiten geplant. Dieses Projekt sieht eine optimale Nutzung der Fläche vor, wobei der Neubau eine Nettosteigerung von 140 Wohneinheiten und 12.589 m² Wohnfläche ermöglicht. Ein besonderer Fokus liegt auf klimafreundlicher Bauweise, wofür das Projekt mit dem Gütesiegel „KlimaQuartier.NRW“ ausgezeichnet wurde. Zusätzliche Bauabschnitte und ein Neubau am Hagedorn 17a mit 14 Wohnungen wurden erfolgreich umgesetzt. Letzteres erreichte trotz steigender Baukosten eine Vollvermietung zu moderaten Mietpreisen.

Modernisierung und Bestandserhaltung

Die energetische Sanierung des Gebäudes Goethestraße 2–6 stand im Fokus der Modernisierungsmaßnahmen. Hier wurden umfangreiche Arbeiten durchgeführt, wie die Installation von Wärmepumpen und Balkonanlagen sowie die Verbesserung der Wärmedämmung. Weitere Instandhaltungsprojekte umfassten Dach- und Landschaftsarbeiten sowie Sanierungen von Heizungs- und Sanitäranlagen. Insgesamt investierte die Baugenossenschaft im Jahr 2023 rund 7,4 Millionen Euro in die Instandhaltung und Modernisierung des Bestands.

Betriebskosten und Investitionen

Die Betriebskosten stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 29,1 % auf insgesamt 5,87 Millionen Euro. Hauptgründe waren die erhöhten Energiepreise und die Anpassung von Gebäudeversicherungsprämien. Zudem führte die Erhöhung des Hebesatzes der Grundsteuer B in Dormagen zu zusätzlichen Belastungen. Gleichzeitig wurden wesentliche Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 5,2 Millionen Euro getätigt, die auf Modernisierung, Neubau und Bestandserweiterung abzielten.

Stabil in herausfordernden Zeiten

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Quelle: JAHRESABSCHLUSSBERICHT 2023 DER BAUGENOSSENSCHAFT DORMAGEN EG, 15.04.2024

Geschäftsverlauf

Im Berichtsjahr 2023 beträgt der Bilanzgewinn T€ 170 (Vorjahr: T€ 1.413); die Eigenkapitalquote erhöht sich auf 27,14 % (Vorjahr: 26,55 %). Der positive Bilanzgewinn ermöglicht eine Gewinnausschüttung. Auf die Geschäftsanteile soll eine Dividende in Höhe von 2 % der bestehenden Geschäftsguthaben vom 01.01.2023 an die Mitglieder ausgeschüttet werden.

Die Vertreterversammlung beschloss am 25.05.2023 über die Verwendung des nicht verteilten Gewinns des Vorjahres. Hieraus wurde eine Dividende von 4 % auf die Geschäftsguthaben nach dem Stand vom 01.01.2022 ausgeschüttet, sowie ein Gewinn von € 1.137.917,73 auf neue Rechnung vorgetragen.

Die gesamten Erlösschmälerungen für das Geschäftsjahr beliefen sich auf T€ 830 und sind damit um T€ 100 höher als 2022 mit T€ 730. Der überwiegende Anteil resultiert aus strategisch bedingten Erlösschmälerungen im Vermietungsbereich und beläuft sich auf T€ 263 (Vorjahr: T€ 331).

Die Abschreibungen und erforderliche Wertberichtigungen auf Mietforderungen verminderten sich im Geschäftsjahr auf T€ 102 (Vorjahr: T€ 128). Die Kosten für Miet- und Räumungsklagen lagen bei T€ 75 (Vorjahr: T€ 54); davon erstattet wurden T€ 65 (Vorjahr: T€ 53). Die Umsatzerlöse im Berichtsjahr beliefen sich auf T€ 17.115 (Vorjahr: T€ 17.098).

Der Jahresfehlbetrag für das Berichtsjahr betrug T€ 968; der Cashflow belief sich auf T€ 2.224 – mehr dazu im Kapitel „2.3 Lage“.

Der Vorstand beurteilt den Geschäftsverlauf aufgrund der allgemeinen Kostensteigerungen, insbesondere im Bausektor, sowie einer steigenden Entwicklung des Zinsniveaus zur Neuaufnahme von Finanzierungsmitteln für geplante Investitionen angespannt. Erwartet hatte der Vorstand für das Jahr 2023 gemäß Wirtschaftsplan einen Jahresfehlbetrag von T€ 649, Umsatzerlöse von T€ 17.528 sowie einen Finanzmittelbestand am Ende des Geschäftsjahres von T€ 1.501.

Ablehnungen zum Wohnungsangebot

Quelle: JAHRESABSCHLUSSBERICHT 2023 DER BAUGENOSSENSCHAFT DORMAGEN EG, 15.04.2024

Erläuterung: Nach den im Geschäftsjahresverlauf erfassten Informationen lehnten 28 Menschen die Ihnen angebotenen Wohnungen unserer Baugenossenschaft ab. Die am häufigsten genannte Gründe für die Ablehnung einer Wohnung war die „Aufteilung der Räume/ Grundriss“. Diese bezogen sich größtenteils auf Liegenschaften in Dormagen Horrem, insbesondere auf unseren Gebäudebestand an der Buchenstraße und den Bereich Kastanienweg. Ein Anteil der Ablehnungen ist beispielsweise begründet durch den Baustil der Häuser (Hochhaus), Autobahnlärm im Bereich der A 57 angrenzend zum Kastanienweg und dem Schnitt der Wohnung (zu kleine Küchen). Um diesen entgegenzuwirken, arbeiten wir konsequent an einer langfristigen Planung zur Erneuerung des Bestandes unter Berücksichtigung erforderlicher Schallschutzerfordernisse in diesem Quartier. Soweit Grundrissänderungen im Bestand möglich sind, werden diese im Rahmen von Sanierungen umgesetzt. Der Schwerpunkt liegt hier auf der Vergrößerung von Küchen.

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss 2023

Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Baugenossenschaft Dormagen eG“. Sie hat ihren Sitz auf der Weilerstraße 11 in 41540 Dormagen und ist im Genossenschaftsregister (GenR Nr. 215) beim Amtsgericht Neuss eingetragen. Bei der Genossenschaft handelt es sich im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB um eine mittelgroße Kapitalgesellschaft. Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden zudem die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen der Genossenschaft beachtet.

Die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung wurden entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17.07.2015 (FormblattVO) gegliedert.

Bei der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften des HGB folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Für Sachanlagenzugänge sind im Jahr 2023 als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Eigene technische Leistungen sowie Verwaltungsleistungen gemäß § 255 Abs. 2 HGB sind 2022 nicht erbracht worden. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden aktivierungspflichtige Großmodernisierungen in Dormagen an den Objekten Goethestraße 2-6 durchgeführt. In den Zugängen der gesamten Sachanlagen von insgesamt T€ 5.219 sind entstandene Kosten in Höhe von T€ 2.007 für die Großmodernisierungsmaßnahmen enthalten.

Durch die umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäuden wird die Nutzungsdauer verlängert, nach Fertigstellung wird diese unter Berücksichtigung der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer auf weitere 30 Jahre erhöht. Der Restbuchwert zzgl. der Modernisierungskosten wird planmäßig abgeschrieben.

Einzelmodernisierungen von Wohnungen erfassen wir überwiegend als Instandhaltungsaufwand.

127 Wohnungen wurden zur Weitervermietung hergerichtet beziehungsweise (teil)modernisiert. Davon erfolgte bei 37 Wohnungen eine komplette Badmodernisierung.

Jahresabschlussbericht 2023

Die planmäßigen Abschreibungen für Wohnbauten erfolgten nach der linearen Methode unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Ab dem Geschäftsjahr 2021 wird für fertiggestellte Neubauten eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren festgelegt. Das Verwaltungsgebäude in der Weilerstraße 11 wird – abweichend zur AfA für Wohngebäude – planmäßig mit einer Restlaufzeit von 50 Jahren und mit einer Abschreibungsrate von 2 % abgeschrieben.

Die planmäßigen Abschreibungen je Objekt entsprechen einer linearen Verteilung des Aufwandes auf die verbleibenden Restnutzungsjahre. Separat ausgewiesene Außenanlagen, Außenstellplätze und eine Solaranlage werden jeweils mit einem Abschreibungssatz von 10 %, eine Heizzentrale, separate Garagen und Tiefgaragenstellplätze mit einem Abschreibungssatz von 3 % abgeschrieben. Grundstücke ohne Bauten werden mit den Anschaffungskosten ausgewiesen.

Die unter der Position „Technische Anlagen und Maschinen“ ausgewiesenen Trockner und Waschmaschinen werden mit 25 % abgeschrieben, die AfA für drei Schrankenanlagen läuft über 10 Jahre und die AfA für „Betriebs- und Geschäftsausstattung“ zwischen 5 und 10 Jahren.

Zum Download der Jahresabschlussberichte  (PDF)